De las Juntas de Condominio.(Ley de Propiedad Horizontal)
En diversas oportunidades he sido consultado en relación a la actuación de Juntas de Condominio de algunas residencias.
Se quejan los propietarios del autoritarismo y de la falta de apropiada consulta, o la realización de parciales encuestas, por parte de los integrantes de dicha junta, para tomar decisiones importantes.
Estas violaciones a la legalidad, por lo general, se producen en residencias de propiedad horizontal donde los copropietarios han abandonado su participación y el derecho al control y deciden dejar en manos de dos o tres personas, las decisiones relevantes que afectan a su comunidad. La abrumadora existencia de propietarios pasivos, hace pensar que independientemente de la decisión que se tome, nadie protestará. Por el contrario, donde haya propietarios enérgicos y controladores, no para oponerse o contender porque si con la Junta de Condominio, sino para ayudarlos y apoyarlos en la toma de decisiones correctas que sean de beneficio para la comunidad, las violaciones no se producirán o se verán sensiblemente disminuidas. No olvidemos que este tiempo dedicado a las Juntas de Condominio es ad-honoren, es decir, no remunerado.
En comunidades donde el reunir una asamblea se haga difícil, pueden recurrir a la consulta para agregar votos a la misma, y el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que: “Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos, salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen, por lo menos dos tercios del valor atribuido, para el efecto del artículo 7, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes”. …Omissis…
Sin embargo, cualquier propietario puede actuar por su cuenta cuando se infrinja en su perjuicio, la Ley de Propiedad Horizontal o el Documento de condominio y puede acudir a los tribunales como comunero para reclamar los daños que otro u otros copropietarios hayan causado; o puede impugnar ante un Juez los acuerdos de la mayoría, por violación a estos dos instrumentos legales, o por abuso de derecho y así lo pauta el artículo 25 de la ley referida.
Del Concubinato
“Tengo varios años viviendo en concubinato con mi compañera. Me ha ido bien económicamente. He adquirido algunos bienes y quiero que hagamos un documento estableciendo lo que es de mi propiedad y lo que le pertenece a ella”, me plantea mi cliente, a lo que respondo que no es posible hacer lo que desea.
Ciertamente con la entrada en vigencia de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, específicamente en lo que concierne al tema tratado, en su artículo 77 quedan reconocidos constitucionalmente los derechos de los concubinos, siéndoles reconocidos, en consecuencia, los efectos del matrimonio aplicables a las uniones estables de hecho.
Sin embargo, hay situaciones inherentes al matrimonio que no pueden se aplicadas al concubinato y a las uniones estables de hecho, tal es el caso de la Capitulaciones Matrimoniales, que sería lo deseado por mi cliente para aplicar a su situación particular; o el consentimiento que se deben los cónyuges para enajenar los bienes de la comunidad, lo que en el caso del concubinato o de la unión estable, esta relación tendría que haber sido declarada judicialmente mediante una sentencia definitivamente firme, dictada en un proceso incoado para tal fin, la cual contenga la duración de la relación, su fecha de inicio y de su fin, si es que terminó y se reinició, computando para su determinación final, el tiempo transcurrido desde su inicio.
En cuanto a las capitulaciones matrimoniales, conforme al artículo 143 de nuestro Código Civil, deberán constituirse por instrumento otorgado ante un Registrador Subalterno, antes de la celebración del matrimonio, o mediante documento notariado el cual debe inscribirse en la Oficina de Registro Subalterno de la jurisdicción del lugar donde se ha de celebrar el matrimonio, igualmente antes de la boda, lo cual no es aplicable al concubinato, en virtud de que éste, por lo general, se consolida sin que las partes, concientemente, hayan planificado hacerlo, sino que se da como una situación de hecho, en la que el tiempo comienza a transcurrir y puede haber, o no, interrupciones y re inicios que se computarán al final para determinar la duración de la relación.
Finalmente, aún cuando el artículo 77 de nuestra constitución asimila las uniones estables, entre ellas el concubinato, al matrimonio, las mismas no pueden equipararse íntegramente, como hemos expuesto, y no puede pretenderse que expresamente, todos los efectos del matrimonio se apliquen a ellas.
